Construir en Argentina cuesta 77,25% más en dólares que en 2018, mientras que el precio de venta de las unidades en pozo apenas aumentó 5,40% en el mismo período. La diferencia amplió la brecha entre costos e ingresos y se consolidó como uno de los principales desafíos para los desarrolladores inmobiliarios, según el último informe Metadato elaborado por la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) y la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV).
Entre marzo y junio de 2026 el costo de construcción volvió a subir 4,41% medido en dólares. Esa dinámica, según las entidades, dificulta el lanzamiento de nuevos emprendimientos y reduce la rentabilidad del negocio.
Los costos avanzan más rápido que los precios de venta
El relevamiento sostiene que el incremento del costo de construir supera ampliamente la evolución de los valores de comercialización. Mientras los desarrolladores afrontan mayores gastos para iniciar obras, los precios de las unidades en pozo no acompañan esa misma velocidad.
La consecuencia es una reducción del margen económico de los proyectos. Esa diferencia obliga a revisar inversiones, retrasa nuevos desarrollos y aumenta la dependencia de una futura recuperación de los valores de venta para recomponer la rentabilidad.
El estudio también advirtió que el costo de construcción permanece por encima de la capacidad de compra de la población. Durante el último año, el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) aumentó 27,56%, mientras que los salarios crecieron 30,53%. Pese a esa evolución, las entidades consideran que el acceso a la vivienda continúa condicionado, especialmente para los sectores de menores ingresos.
El crédito hipotecario perdió impulso
El trabajo detectó un cambio de tendencia en el financiamiento hipotecario. Después del fuerte crecimiento registrado durante buena parte de 2025, el mercado comenzó a desacelerarse durante este año.
En mayo, las escrituras de compraventa en CABA retrocedieron 3,12% interanual, mientras que las hipotecas cayeron 54,85%. Las entidades atribuyeron esa evolución al endurecimiento de las condiciones exigidas por los bancos para aprobar préstamos.
En los primeros cinco meses de 2026, las operaciones de compraventa acumularon una baja de 1,17% frente al mismo período del año anterior. El análisis recordó que durante 2025 el mercado alcanzó el mayor volumen de escrituras de los últimos 18 años, aunque sostuvo que las mayores exigencias crediticias redujeron la originación de préstamos y extendieron los tiempos necesarios para concretar cada operación.
Pese a ese escenario, el indicador de propensión al crédito hipotecario mejoró hasta 1,80 puntos en junio. El avance respondió a la baja de la tasa nominal anual de los préstamos, que pasó de 13,90% en enero a 9,50% en junio. Esa reducción disminuyó 18,73% el valor de la cuota hipotecaria, aunque las entidades aclararon que los requisitos de aprobación continúan limitando el ritmo del mercado.
La actividad todavía no recupera los niveles de 2023
Los indicadores de actividad muestran una recuperación parcial. Los despachos de cemento repuntaron desde marzo y permanecieron relativamente estables entre abril y junio, aunque todavía se ubican 14,53% por debajo del mejor registro alcanzado durante 2025.
Parte de esa demanda proviene de emprendimientos de alta gama, cuyos desarrolladores mantienen expectativas de una mejora futura en los precios de venta pese al elevado costo de construcción.
El empleo registrado en empresas constructoras también mostró una leve mejora de 0,46% durante los primeros cuatro meses de 2026. Sin embargo, el nivel de ocupación permanece 17,62% por debajo del promedio registrado en 2023, una diferencia que muestra que la recuperación del sector todavía resulta parcial.
Qué pasa con los alquileres y las propiedades en pozo
El relevamiento también registró cambios en el mercado de alquileres. La oferta de inmuebles disponibles en la Ciudad de Buenos Aires aumentó 18,57% desde marzo y acumuló un crecimiento de 6,41% durante los primeros cinco meses del año.
Al mismo tiempo, la rentabilidad bruta de los alquileres cayó 2,9% en el último período como consecuencia del incremento del dólar.
En paralelo, las unidades en pozo continúan aumentando de precio por encima de las propiedades terminadas. La brecha entre ambos segmentos alcanzó el 6,42%, mientras que los valores de los departamentos usados permanecieron prácticamente estables. Esa diferencia muestra que los desarrolladores mantienen expectativas de una recuperación futura de los precios, pese al fuerte aumento de los costos de construcción.
La combinación de costos crecientes, crédito más restrictivo y una recuperación todavía incompleta de la actividad mantiene bajo presión el lanzamiento de nuevos proyectos y limita el dinamismo del mercado inmobiliario.
