El Gobierno anunció un nuevo programa para intentar ampliar el acceso al crédito hipotecario y facilitar la compra de una vivienda propia. La iniciativa, presentada por el ministro de Economía, Luis Caputo, utilizará recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de Anses para que los bancos puedan contar con financiamiento de mayor plazo y aumentar la oferta de préstamos.
El programa contempla $2 billones, que serán colocados mediante licitaciones de depósitos a plazo fijo ajustados por UVA. Según explicó Caputo, el objetivo es solucionar parte del descalce que enfrentan los bancos entre sus fuentes de financiamiento, habitualmente de corto plazo, y los créditos hipotecarios, que pueden extenderse durante 15, 20 o 25 años.
Durante el anuncio, el ministro puso el foco especialmente en quienes actualmente alquilan y planteó que una pareja joven podría utilizar los ingresos de ambos para acceder a un préstamo y, en lugar de destinar ese dinero al alquiler, pagar la cuota de su propia vivienda.
¿Qué son los nuevos créditos hipotecarios que anunció el Gobierno?
Se trata de préstamos para vivienda que los bancos otorgarán utilizando el fondeo que recibirán a través del programa impulsado por el FGS.
Son préstamos que ofrecerán los bancos para comprar, construir, ampliar o refaccionar una primera vivienda, con fondos que el Gobierno pondrá a disposición de las entidades a través del FGS de Anses.
El programa tendrá $2 billones en total y los créditos serán ajustados por UVA, con una tasa máxima de UVA + 7,5%.
¿Quiénes pueden acceder?
Los préstamos están destinados a personas humanas que busquen acceder a la primera vivienda, ya sea para comprarla, contruirla, ampliarla o refaccionarla. El Gobierno calcula que llegará a entre 17.000 y 18.000 familias.
La aprobación del crédito no será automática. Cada banco deberá evaluar la situación financiera y los ingresos del solicitante de acuerdo con sus propios criterios y requisitos.
El Gobierno no estableció un salario mínimo general para todos los solicitantes. Cada banco definirá las condiciones y la capacidad de pago de cada persona.
Como referencia, en el ejemplo presentado por Economía, una familia que quisiera un crédito USD 80.000 debería acreditar ingresos mensuales de alrededor de $3.400.000, ya que la cuota inicial sería de $865.098.
En resumen, habrá que cumplir con:
- Destinar el crédito a una primera vivienda.
- Contar con ingresos suficientes para afrontar la cuota.
- Cumplir con la evaluación crediticia y los requisitos de cada banco.
- Contar con el dinero necesario para cubrir la parte del valor de la propiedad que el crédito no financie.
¿Cuánto dinero se podrá pedir?
El monto máximo establecido para cada crédito será de 150.000 UVA.
Según la equivalencia utilizada por el Gobierno al presentar el programa, ese monto representaba alrededor de USD 250.000.
Sin embargo, el monto máximo no significa que todos los solicitantes podrán acceder a esa suma. El importe final dependerá de la capacidad de pago, los ingresos acreditados, el valor de la propiedad y las condiciones que establezca cada banco.
¿Cuál será la tasa de interés?
Los créditos otorgados con los fondos del programa tendrán una tasa máxima de UVA + 7,5%.
La tasa definitiva puede ser inferior, dependiendo de la oferta de cada entidad.
Al tratarse de créditos UVA, la deuda y las cuotas se actualizan de acuerdo con la evolución de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA). Por eso, la cuota inicial no debe interpretarse como un pago fijo en pesos durante toda la duración del préstamo.
¿A cuántos años se podrá sacar el crédito?
El plazo mínimo será de 15 años.
Los bancos podrán ofrecer períodos más extensos. Para mostrar cómo funcionaría una operación, el Gobierno presentó un ejemplo calculado a 25 años.
¿El crédito cubrirá el 100% del valor de una casa?
No necesariamente. El ejemplo oficial contempla un financiamiento equivalente al 75% del valor de la propiedad.
Eso significa que, para una vivienda valuada en USD 106.667, el préstamo sería de USD 80.000 y el comprador debería cubrir el 25% restante con recursos propios u otra fuente de financiamiento.
Además, quien compre una propiedad deberá contemplar los gastos asociados a la operación, que no están incluidos en la simulación difundida por el Gobierno.
¿La cuota será igual a un alquiler?
Esa fue una de las principales comparaciones utilizadas por el Gobierno para presentar el programa.
Caputo sostuvo que una pareja joven podría sumar sus ingresos para acceder a un crédito y que, en lugar de pagar un alquiler, podría destinar ese dinero a la cuota de una vivienda propia.
La comparación debe tomarse solo como una referencia y no como una garantía de que la cuota será equivalente al alquiler de cualquier propiedad. En el ejemplo oficial, la primera cuota para un préstamo de USD 80.000 sería de $865.098.
Además, al ser un crédito UVA, la cuota puede aumentar en pesos con el paso del tiempo según la evolución de la UVA.
¿Qué significa que el crédito sea UVA?
La UVA es una unidad cuyo valor se actualiza y que se utiliza para expresar el capital de determinados créditos.
En un préstamo de este tipo, la deuda no queda fija en pesos. Por eso, aunque la tasa adicional permanezca estable, el monto de la cuota expresado en pesos puede cambiar con el tiempo.
Por esta razón, para evaluar un crédito UVA no alcanza con mirar la primera cuota: también es necesario considerar cómo podría evolucionar el pago mensual y si los ingresos del grupo familiar podrían acompañar esa variación.
¿Cómo funcionará el dinero del FGS?
El FGS no otorgará directamente los créditos a las familias. El mecanismo será indirecto.
El fondo licitará entre los bancos depósitos a plazo fijo en pesos ajustados por UVA más un spread, con plazos más largos que los habituales.
Habrá dos tramos:
- Tramo 1: plazo de un año, con una tasa mínima de UVA + 2,5%.
- Tramo 2: plazo de cinco años, con una tasa mínima de UVA + 4,5%.
Cada banco podrá ofertar hasta el 20% del monto disponible en cada licitación y, una vez que reciba los fondos, tendrá 90 días corridos para aplicarlos a los créditos correspondientes.
¿Cuándo se podrán solicitar los créditos?
El anuncio establece el mecanismo mediante el cual el FGS fondeará a los bancos, pero la aprobación del crédito dependerá de la implementación de cada entidad financiera.
Por eso, para quienes estén interesados, será necesario esperar la instrumentación concreta de las líneas por parte de los bancos: allí se conocerán los requisitos específicos, documentación, porcentaje de financiación y condiciones para cada solicitante.
