Desde el anuncio del presidente Javier Milei, el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 fue objeto de cuestionamientos y controversias, ya que su mejor reflejo radica en la derogación de la Ley de Alquileres. Los propietarios aseguraron que la norma impulsada desde el Gobierno libertario facilitó un aumento de los contratos de alquiler, mientras que los inquilinos dicen sentirse esclavos del dueño del inmueble.
Que sí, que no, propietarios e inquilinos deshojan la margarita, pero no en afán de ser correspondidos por un amor, sino por una ley. En este caso, DNU o Ley de Alquileres. El primero, puesto en vigencia el 20 de diciembre pasado, implicó la derogación de la segunda, también conocida como la Ley 27.551. El abogado Mariano Esper, especializado en asuntos inmobiliarios, mencionó aspectos positivos de la nueva legislación. "Permite alquilar una propiedad con cualquier destino, sea vivienda, comercial o civil, y en cualquier moneda", remarcó.
Otra ventaja, señaló el letrado, radica en la diversidad de garantías, sea finanza personal, recibo de sueldo, de índole empresarial, o bancaria, depósito o propiedad. "Antes para alquilar una vivienda la garantía era limitada y ahora no", señaló.
Esper indicó que otro beneficio consiste en que "no hay un plazo mínimo". No obstante, aclaró que "eso puede ser positivo para un propietario, y no para un inquilino".
En ese sentido, Bárbara Durán, del Grupo Propietarios Agrupados, remarcó que "a partir del DNU tenemos oferta, algo que era casi inexistente desde la sanción de la ley 27551 y la nefasta Ley 27.737". "Hay una demanda distinta -continuó-, ya que al poner un inmueble en alquiler tenés futuros inquilinos que consultan y evalúan opciones. Con anterioridad, no había demanda, sino sólo claros reflejos de la crisis habitacional que se vivía".
En línea con los dichos de Durán, Esper planteó que "hay un marco legal que establece reglas acordes a la realidad económica".
Una mirada diferente
Sin embargo, desde la Federación Nacional de Inquilinos el enfoque respecto al DNU es distinto. Juan Arrizabalaga, referente de dicha organización, enfatizó que la norma "le quitó todo poder de negociación al inquilino. Es un calvario para este sector, porque no hay condición favorable, Es una ley de la selva; genera contratos más cortos y actualizaciones en menor plazo".
Un factor que preocupa y genera rechazo en quienes no son dueños de las propiedades está centrado en que "el propietario puede exigir la finalización del contrato, lo que implica la esclavitud de los inquilinos porque firmás haciendo un montón de gastos inmobiliarios y de un día para el otro te podés quedar en la calle".
Testimonios, tanto el de Durán, como el de Arrizabalaga, que ilustran dos posturas equidistantes, con argumentos técnicos y estadísticos de un lado y el otro, que dan cuenta de las dos caras de la derogación de la Ley de Alquileres.
Desde Propietarios Agrupados aseguraron que la nueva legislación generó un "aumento considerable de la oferta y la celebración de contratos. Hay cifras oficiales que indican que durante los primeros meses la oferta aumentó más de un 100%, y como en todo mercado esto provocó una caída y desaceleración de los precios".
Pero al mismo tiempo, los Inquilinos, a través de Arrizabalaga, manifestaron: "Decían que, con esta nueva legislación iban a bajar los alquileres, pero fue todo lo contrario. Apenas se aplicó esta ley, hubo un salto de precios enormes. Lo del aumento de la oferta de alquileres es incomprobable".
Datos y cifras
La Federación Nacional de Inquilinos informó que el plazo de contrato tres años, que durante la ley de alquileres representaba un 72% de los acuerdos, ahora está ubicado en un 16%, mientras que antes los plazos de alquiler de entre uno y dos años se cristalizaban en el 11 %, ahora treparon al 48%, y entre seis meses y un año, están en el 18%.
En cuanto a la actualización de los valores a abonar por los inquilinos, el 91,7 % de los contratos establece un período menor a los seis meses, siendo el más frecuente un incremento cada tres meses, en un 35,7 %.
En base a esos porcentuales, Arrizabalaga sostuvo que "al actualizarse cada tres meses el valor de un alquiler inicial de 400.000 pesos, teniendo en cuenta la inflación de enero, febrero y marzo, asciende a $600.000. Cuanto más cortos los plazos de actualización se multiplica el costo, y por lo tanto es irrealizable un alquiler de tres años".
Diferentes aristas de una cuestión tan necesaria de una resolución que viene siendo proclamada desde hace décadas, y urgente, como lo es el alquiler, que todavía navega en las aguas de los desacuerdos y las contradicciones. A pesar que quienes se inclinan hacia el DNU, expresaron que "todo es acordable", justamente no hay acuerdo en cuál debe ser el marco jurídico que regule el arrendamiento de una propiedad.
Durán, por un lado, manifestó que "la derogación de la ley anterior hizo un poco más atractiva la opción de poner un inmueble en alquiler como inversión, pero sigue sin ser una buena alternativa". Al mismo tiempo, dejó en claro que "preferimos que se mantenga el DNU. Por lo que más se pelea ahora es por un mecanismo de desalojo exprés, dado que la falta de confianza por parte de los propietarios seguirá siendo un obstáculo".
Por el otro, Arrizabalaga consideró que "es ridículo pensar que la ley anterior perjudicaba los propietarios, en un contexto de diez años de devaluación que revalorizaba la vivienda. Además, otorgaba seguridad jurídica, porque establecía plenamente las condiciones para ambas partes, dando claridad tiempos de contratos, de ajustes y los índices. Impedía todo tipo de abuso".
Por estas razones que hace hincapié, Arrizabalaga señaló que están "en un proceso de implosión social, que lleva al hacinamiento: inquilinos que vuelven a vivir con familiares, o que se quedan en viviendas después de finalizado el contrato hasta que no pueden más. Otros se van a pensiones, se trabaja cada vez más para pagar alquiler y comer, como asimismo tomas de tierras silenciosas".
Ante semejante panorama dispar, resulta claro que el único acuerdo es que no hay acuerdo entre las partes implicadas en un alquiler respecto a la legislación que debe regir los contratos y sus formas, ni tampoco en garantizar una posible equidad de beneficios para propietarios e inquilinos.
Contratos: cuál será el ajuste anual en mayo
Los contratos celebrados antes de la entrada en vigencia del DNU 70/2023 siguen vigentes en el mercado, y en su mayoría se actualizan anualmente. Los aumentos se determinan en base al Índice para Contratos de Locación (ICL), que construye el Banco Central de la República Argentina (BCRA) considerando dos variables clave de la economía: inflación y salarios.
En efecto, la suba para los contratos que serán actualizados en mayo próximo será del 221%. Esa cifra es mayor que el 196,7% de abril. Es decir, si al inquilino le corresponde un ajuste del contrato de alquiler el mes que viene y hasta ahora pagaba $100.000 mensuales, por ejemplo, desde mayo de 2024 y durante 12 meses pagará un alquiler de $321.100.
