El Gobierno nacional anunció un nuevo programa destinado a impulsar el crédito hipotecario en Argentina, con un esquema de financiamiento que contempla una inversión total de $2 billones. La iniciativa apunta a que los bancos puedan disponer de fondos a mayor plazo y, de esa manera, ampliar la oferta de préstamos para quienes buscan acceder a su primera vivienda.
El mecanismo estará respaldado por recursos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de Anses, que serán colocados en depósitos a plazo fijo en pesos ajustables por UVA más un margen adicional. A cambio, las entidades financieras deberán destinar esos recursos exclusivamente a determinados créditos hipotecarios para personas humanas.
La primera licitación está prevista para la próxima semana y el programa se desarrollará mediante sucesivas subastas. Cada una tendrá un monto de $200.000 millones, hasta alcanzar el total previsto de $2 billones.
La medida también alcanza a una necesidad que en provincias como Salta se vuelve especialmente relevante: contar con alternativas de financiamiento de largo plazo para comprar, construir o mejorar una vivienda en un contexto de elevados costos de construcción y dificultades para reunir el dinero necesario para acceder al mercado inmobiliario.
El punto central del programa es modificar una de las principales dificultades que tienen actualmente los bancos argentinos para ofrecer créditos hipotecarios a largo plazo: la diferencia entre el tiempo durante el cual captan dinero y el período durante el cual deben devolverlo sus clientes.
Los préstamos para vivienda pueden extenderse durante 15, 20, 25 o incluso 30 años, mientras que buena parte de los depósitos que reciben los bancos tiene vencimientos mucho más cortos. Esa diferencia genera un descalce financiero que limita la capacidad de las entidades para aumentar significativamente el volumen de créditos hipotecarios.
Con el nuevo esquema, el FGS podrá colocar depósitos bancarios durante períodos de entre uno y cinco años, permitiendo que las entidades cuenten con un fondeo más estable y extenso. La expectativa oficial es que ese dinero se transforme en nuevos préstamos para vivienda.
La asignación de los fondos no será automática. Los bancos deberán participar de licitaciones en las que competirán por obtener los depósitos del FGS. Las entidades que resulten adjudicatarias tendrán que cumplir determinadas condiciones y utilizar el dinero para financiar operaciones hipotecarias destinadas a primera vivienda.
El programa establece además límites relacionados con las características de los préstamos. Entre otros aspectos, estarán determinadas las condiciones de tasa, plazo y monto máximo que podrán tener los créditos otorgados con estos recursos.
De esta manera, el Gobierno busca que los fondos previsionales no funcionen simplemente como una fuente adicional de liquidez para los bancos, sino como una herramienta orientada específicamente a ampliar el acceso al financiamiento habitacional.
¿Quiénes podrán acceder a los créditos?
El esquema está pensado para personas humanas que necesiten financiamiento para su primera vivienda. Los fondos podrán utilizarse para diferentes destinos vinculados con la vivienda familiar.
Entre las operaciones contempladas se encuentran:
Compra de una primera vivienda.
Construcción de una vivienda.
Ampliación de una propiedad.
Refacción de una vivienda.
Esto significa que el programa no apunta exclusivamente a quienes buscan comprar un departamento o una casa terminada. También contempla a quienes ya cuentan con un terreno y necesitan financiamiento para construir, así como a quienes necesitan realizar obras de ampliación o mejoras importantes en su vivienda.
De todos modos, la posibilidad concreta de acceder al préstamo dependerá de las condiciones que establezca cada entidad bancaria y de los requisitos que se determinen dentro del programa. El hecho de que exista financiamiento respaldado por el FGS no significa que cualquier persona pueda obtener automáticamente un crédito.
Los bancos continuarán evaluando la situación financiera de los solicitantes, su capacidad de pago y las demás condiciones necesarias para aprobar una operación hipotecaria.
¿Cómo funcionará el dinero del FGS?
El funcionamiento previsto es relativamente sencillo. El FGS de Anses colocará dinero en los bancos mediante licitaciones. Las entidades financieras competirán para obtener esos fondos y, una vez adjudicados, deberán destinarlos al otorgamiento de créditos hipotecarios para primera vivienda.
Los depósitos tendrán plazos considerablemente más largos que los instrumentos tradicionales de corto vencimiento. El programa contempla colocaciones de entre uno y cinco años, con actualización vinculada a la UVA más un spread.
La intención es generar una cadena de financiamiento: el fondo coloca recursos a largo plazo, el banco obtiene un fondeo más previsible y esa mayor disponibilidad permite ampliar la cantidad de préstamos hipotecarios que puede ofrecer.
El Gobierno considera que, de esta manera, se puede atacar una de las restricciones estructurales del mercado hipotecario argentino.
